Guia do locador: como alugar seu imóvel com segurança

Alugar um imóvel parece simples até o primeiro problema. Este guia reúne, em ordem, as decisões que o proprietário toma antes de entregar a chave — e que determinam o que ele vai poder fazer quando algo der errado.

1. Escolha o prazo sabendo o que ele significa

Esta é a primeira decisão e a que mais pesa. Na locação residencial, um contrato escrito de 30 meses ou mais permite, ao fim do prazo, pedir o imóvel de volta sem precisar justificar — a denúncia vazia do art. 46 da Lei nº 8.245/1991.

Pelo art. 46, o contrato de 30 meses ou mais se resolve findo o prazo, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário permanecer mais de 30 dias sem oposição sua, a locação se prorroga por prazo indeterminado — e aí a denúncia passa a ser possível a qualquer tempo, concedidos 30 dias para desocupação (art. 46, §§ 1º e 2º).

Abaixo de 30 meses, a locação se prorroga automaticamente e a retomada passa a depender das hipóteses do art. 47: infração contratual, falta de pagamento, uso próprio ou de ascendente ou descendente sem imóvel próprio, obras aprovadas, entre outras. Na prática, quem assina 12 meses troca flexibilidade futura por um contrato mais curto.

2. Escolha uma garantia — e só uma

A lei admite caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas. São alternativas: exigir duas ao mesmo tempo é nulo de pleno direito (art. 37, parágrafo único) e ainda configura contravenção penal, punível com prisão simples ou multa revertida em favor do locatário (art. 43, II). É um erro comum em contratos de imobiliária e sai caro.

• Fiança — a mais comum. Exige análise da capacidade do fiador, não só a certidão do imóvel dele. Fiador insolvente é garantia no papel.
• Caução em dinheiro — até três aluguéis, em poupança, devolvida corrigida. Simples, mas cobre pouco.
• Seguro-fiança — a seguradora assume o risco e a análise de crédito. Custa ao locatário e reduz o universo de candidatos, mas é a que menos gera litígio.

3. Faça a vistoria, com fotos e por escrito

É o item mais negligenciado e o que decide quase toda discussão sobre danos na devolução. A lei inclusive obriga o locador a fornecer, se o locatário pedir, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos existentes (art. 22, V). Vistoria detalhada, assinada pelas duas partes, com fotografias datadas de cada cômodo, anexada ao contrato. Sem ela, a conversa no fim do contrato vira palavra contra palavra — e quem alega o dano é quem precisa prová-lo.

Registre o estado de pintura, pisos, louças, metais, esquadrias, instalações elétricas e hidráulicas, e o número dos medidores de água, luz e gás.

4. O que o contrato precisa dizer

• Qualificação completa das partes, do fiador e do imóvel;
• Valor, data de vencimento e índice de reajuste, com periodicidade;
• Destinação — residencial ou não residencial, porque muda o regime aplicável;
• Responsabilidade por despesas: condomínio ordinário e extraordinário, IPTU, taxas;
• Multa por devolução antecipada, com a previsão de redução proporcional;
• Regras sobre benfeitorias — o que depende de autorização e o que é indenizável;
• Vistoria anexa, como parte integrante.

5. Quando o aluguel atrasa

O erro mais caro é esperar. Três meses de tolerância viram três meses de prejuízo que dificilmente se recupera, e ainda enfraquecem a cobrança — quem nunca notificou terá dificuldade de demonstrar que exigiu.

1. Notifique por escrito ao primeiro atraso, com comprovação de entrega.
2. Mantenha o registro de todas as cobranças e respostas.
3. Avalie o despejo cedo. Na falta de pagamento, cabe liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel — mas somente se o contrato estiver desprovido de garantia, por não ter sido contratada ou por ter se extinguido (art. 59, § 1º, IX). Contrato com fiador vigente não comporta essa liminar.
4. Considere a purgação da mora. O locatário e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias da citação (art. 62, II) — mas não se essa faculdade já foi usada nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único). Vale conferir o histórico antes de ajuizar.

6. Fique atento ao fiador

A fiança é a garantia mais usada e a que mais se perde no caminho. Prorrogada a locação por prazo indeterminado, o fiador pode notificá-lo de sua intenção de exonerar-se, ficando responsável por mais 120 dias após a notificação (art. 40, X). O mesmo vale quando há sub-rogação por separação ou divórcio: o fiador tem 30 dias do recebimento da comunicação para se exonerar (art. 12, § 2º).

Nesses casos, e também em morte, insolvência ou alienação dos bens do fiador, você pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único). Não apresentada, abre-se hipótese de liminar de despejo (art. 59, § 1º, VII). Perder esse prazo é ficar com locação sem garantia nenhuma.

7. O que nunca fazer

Trocar a fechadura, cortar água, luz ou gás, retirar móveis, impedir o acesso ou constranger o locatário. Além de ilícito, inverte a posição do locador no processo: o que era uma cobrança legítima vira defesa de conduta própria, e a discussão deixa de ser sobre o aluguel devido.

Expor meu caso ao escritório

Veja também: locação de imóveis e o guia do locatário.