Locação de imóveis

A maior parte dos conflitos de locação nasce de uma assinatura apressada. Prazo escolhido sem saber o que ele determina, garantia aceita sem conferir, vistoria que ninguém fez — e, dois anos depois, uma discussão que o contrato já havia decidido.

O que rege a locação urbana

A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela trata da locação residencial, da não residencial e da locação por temporada, com regras próprias para cada uma — e a classificação do contrato importa, porque dela dependem o direito de retomada do imóvel e as proteções de cada lado.

O prazo é a cláusula mais subestimada

Na locação residencial, o prazo escrito no contrato define o que acontece quando ele termina. É a diferença entre poder retomar o imóvel sem justificar e ficar preso a hipóteses específicas previstas em lei.

Garantias: escolher uma, e só uma

A lei admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. São modalidades alternativas: exigir mais de uma no mesmo contrato é nulo de pleno direito (art. 37, parágrafo único) e configura contravenção penal, com multa revertida em favor do locatário (art. 43, II).

• Caução em dinheiro — limitada a três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança e devolvida corrigida ao final;
• Fiança — a mais usada e a que mais gera litígio depois, porque o fiador costuma não ler o que assina;
• Seguro-fiança — dispensa fiador e transfere o risco à seguradora, com custo para o locatário;
• Cessão fiduciária de quotas — pouco usada na prática.

O fim do contrato

O locatário pode devolver o imóvel antes do prazo, sujeitando-se à multa contratual, que é reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido. Há hipóteses em que a multa não é devida, como a transferência pelo empregador, privado ou público, para prestar serviços em outra localidade — exigida notificação escrita ao locador com no mínimo 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

Do lado do locador, a retomada exige notificação e prazo de desocupação. Não desocupado o imóvel, o caminho é a ação de despejo — e aqui vale dizer com clareza: retomar imóvel por conta própria não é opção. Trocar fechadura, cortar água ou luz, retirar móveis ou impedir o acesso configura ilícito e costuma inverter a posição do locador no processo.

Venda do imóvel e direito de preferência

Vendido o imóvel durante a locação, o comprador pode denunciar o contrato com 90 dias para a desocupação. A locação só resiste à venda quando três requisitos estão presentes ao mesmo tempo: prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e averbação do contrato na matrícula (art. 8º). É a averbação que quase ninguém faz — e sem ela o inquilino fica exposto, por mais longo que seja o contrato.

Antes de vender, o locador deve dar ao locatário preferência em igualdade de condições, comunicando todas as condições do negócio por meio de ciência inequívoca (art. 27). O locatário tem 30 dias para aceitar, sob pena de caducidade (art. 28). Preterido, pode reclamar perdas e danos ou, depositando o preço, haver o imóvel para si em até seis meses do registro — desde que o contrato estivesse averbado na matrícula ao menos 30 dias antes da alienação (art. 33).

Inadimplência e despejo

A falta de pagamento é a causa mais comum de despejo. O procedimento tem particularidades que favorecem quem age cedo e com a documentação organizada — comprovantes, notificações, histórico de cobrança. A lei admite liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel, em nove hipóteses do art. 59, § 1º — entre elas a falta de pagamento quando o contrato não tem garantia, o fim do prazo da locação não residencial com ação proposta em até 30 dias, e a falta de nova garantia depois de notificado o locatário.

O locatário, por sua vez, dispõe da purgação da mora: pagar o devido, com os acréscimos, em 15 dias contados da citação, evitando o despejo (art. 62, II). O direito não se repete à vontade: não se admite a purgação se já tiver sido usada nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único). Julgado procedente o despejo, o prazo de desocupação voluntária é de 30 dias, reduzido a 15 em hipóteses como a de o processo ter levado mais de quatro meses entre a citação e a sentença (art. 63).

Benfeitorias: quem paga a reforma

Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias são indenizáveis ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis apenas quando autorizadas — ambas permitindo ao locatário reter o imóvel até ser indenizado (art. 35). As voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser levantadas ao fim da locação se a retirada não afetar a estrutura (art. 36).

Como a ressalva "salvo disposição contratual em contrário" abre espaço para cláusula de renúncia, essa é uma das previsões contratuais que mais merecem leitura atenta antes da assinatura — dos dois lados.

Como podemos ajudar

Para quem aluga o imóvel:

• elaboração e revisão do contrato, com escolha do prazo e da garantia adequados ao objetivo;
• notificação para desocupação e condução da retomada;
• ação de despejo por falta de pagamento ou por infração contratual, com cobrança dos aluguéis;
• execução de garantias e cobrança do fiador;
• discussão de danos ao imóvel com base na vistoria.

Para quem aluga de alguém:

• análise do contrato antes da assinatura, com apontamento de cláusulas abusivas;
• defesa em ação de despejo e purgação da mora;
• discussão de multa por devolução antecipada e de retenção de caução;
• reparos e benfeitorias: o que cabe a cada parte e o que é indenizável;
• revisão de reajuste e de cobranças indevidas.

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Guias práticos: como alugar seu imóvel com segurança e o que verificar antes de assinar.