Guia Rápido da Lei do Inquilinato

A maior parte dos conflitos de locação não nasce de má-fé. Nasce de uma assinatura apressada: prazo escolhido sem saber o que ele determina, garantia aceita sem conferir, vistoria que ninguém fez. Dois anos depois, vem a discussão que o contrato já havia decidido.

Este guia reúne o que a Lei do Inquilinato realmente diz sobre essas decisões, com a indicação do artigo em cada afirmação — para que você possa conferir a fonte. Ele serve tanto a quem aluga quanto a quem mora, porque na locação quase todo direito de um lado é o avesso de um dever do outro.

O que há no guia

1. Os dez pontos que decidem uma locação. Prazo, garantias, IPTU, vistoria, multa proporcional, benfeitorias, fiança, purgação da mora e venda do imóvel.
2. Lista de verificação do locador. Antes de anunciar, na assinatura, durante e no fim do contrato — com quadradinhos, para imprimir.
3. Lista de verificação do locatário. O mesmo percurso, do outro lado do balcão.
4. Quem paga o quê no condomínio. As listas legais de despesas ordinárias e extraordinárias, item por item, e os quatro pares que mais confundem.
5. Os prazos que não se recuperam. Dezenove prazos da lei, do abatimento por obra demorada à janela fatal da ação renovatória.
6. Dez mitos e o que a lei diz. Crenças que circulam como se fossem lei.
7. Três modelos de notificação. Denúncia de contrato prorrogado, saída sem multa por transferência do empregador e pedido de descrição do estado do imóvel.

Os dez pontos, em uma linha cada

O primeiro capítulo do guia desenvolve cada um destes pontos, com o artigo correspondente e o que ele significa na prática:

• O prazo decide o regime, não só a duração. Contrato residencial escrito de 30 meses ou mais acaba no vencimento, independentemente de notificação; abaixo disso, prorroga-se sozinho e a retomada depende de motivo legal.
• Trinta dias de silêncio prorrogam o contrato. Vencido o prazo, o locador que não se opõe por escrito em trinta dias passa ao regime da denúncia.
• Duas garantias no mesmo contrato é nulo — e contravenção penal, com multa revertida em favor do locatário.
• Sem cláusula expressa, o IPTU é do locador. A lei atribui impostos e taxas a quem é dono, salvo disposição em contrário.
• A vistoria de entrada decide a briga da saída. E o inquilino tem direito de exigir a descrição minuciosa do estado do imóvel — se solicitar.
• Multa por saída antecipada é proporcional ao período que falta, não os três aluguéis inteiros do contrato.
• Benfeitoria necessária se indeniza mesmo sem autorização — salvo cláusula contratual de renúncia, que quase sempre está lá.
• A garantia vai até a entrega das chaves, ainda que a locação se prorrogue por prazo indeterminado.
• Quem deve aluguel tem quinze dias da citação para pagar e manter o contrato — uma vez a cada 24 meses.
• Imóvel vendido: só três requisitos juntos seguram o contrato — prazo determinado, cláusula de vigência e averbação na matrícula.

Três dos mitos que o guia desfaz

“Obra feita sem autorização nunca é indenizada.” As benfeitorias necessárias — as que conservam o imóvel ou evitam que se deteriore — são indenizáveis ainda que não autorizadas, e permitem ao inquilino reter o imóvel até ser pago. O que pode afastar isso é a cláusula de renúncia do contrato, não a falta de autorização.

“Entreguei as chaves na portaria, acabou minha responsabilidade.” O contrato, e com ele aluguel, encargos e garantias, vai até a devolução efetiva do imóvel. Sem termo de entrega assinado, a data é discutível — e a discussão corre contra quem saiu.

“Ponto comercial antigo garante a renovação do contrato.” A ação renovatória só pode ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. É prazo decadencial: faltando cinco meses, o direito já não existe — ainda que o estabelecimento esteja ali há vinte anos.

Quem escreveu

O guia é de Marcos Soares da Silva Júnior (OAB/DF 33.915) e Rafael Lima Ribeiro (OAB/DF 35.840), advogados em Brasília. É material informativo, de distribuição livre: pode ser compartilhado na íntegra, inclusive por imobiliárias, síndicos, sindicatos e administradoras.

Como todo material escrito para muitos leitores, ele explica a regra geral e não substitui a análise de um contrato concreto. Diante de notificação recebida, ação ajuizada ou prazo em curso, procure um advogado.