Guia do locatário: o que verificar antes de assinar

Quem aluga costuma assinar o contrato no dia em que recebe as chaves, com pressa e sem ler. Este guia reúne o que verificar antes de assinar e o que fazer durante a locação — porque quase todo direito do locatário depende de ter sido exercido no momento certo.

1. Antes de assinar

Leia o contrato inteiro e confira, no mínimo:

• O prazo, e o que acontece no fim dele. Contrato de 30 meses ou mais permite ao locador pedir o imóvel sem justificar quando terminar;
• A garantia exigida — e se é apenas uma. Exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato é nulo de pleno direito (art. 37, parágrafo único) e configura contravenção penal (art. 43, II);
• O índice de reajuste e a periodicidade;
• Quem paga o quê: ao locatário cabem as despesas ordinárias de condomínio; as extraordinárias, como obras estruturais e fundo de reserva, são do proprietário;
• A multa por devolução antecipada, que deve prever redução proporcional ao tempo cumprido;
• As regras sobre benfeitorias e o que exige autorização.

2. Exija a vistoria de entrada

É a sua maior proteção, e é um direito: a lei obriga o locador a fornecer, caso o locatário solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos existentes (art. 22, V). Sem vistoria assinada, qualquer avaria preexistente pode ser cobrada de você na saída. Percorra o imóvel com o laudo na mão, fotografe tudo — inclusive o que já está danificado —, anote o número dos medidores e só então assine.

Se a imobiliária apresentar laudo genérico do tipo "imóvel em bom estado", peça o detalhamento por cômodo. Recusa em detalhar é sinal de alerta.

3. Se a garantia for caução em dinheiro

A caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, sendo devolvida corrigida ao final da locação. Guarde o comprovante do depósito: a devolução sem correção, ou a retenção sem justificativa demonstrada, é discutível.

4. Durante a locação

• Pague com comprovante e no prazo. Pagamento informal, sem recibo, é problema futuro;
• Comunique defeitos por escrito. Problemas estruturais e vícios que impedem o uso normal são do locador; a manutenção do dia a dia é sua;
• Saiba o que é indenizável. Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias são indenizáveis ainda que não autorizadas, e as úteis apenas se autorizadas — as duas permitindo retenção do imóvel até o pagamento (art. 35). As voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser levantadas na saída se a retirada não afetar a estrutura (art. 36). Peça autorização escrita antes de qualquer obra útil;
• Guarde tudo — mensagens, e-mails, notificações. O que não está registrado não existe na discussão.

5. Se precisar sair antes do prazo

É um direito. A devolução antecipada sujeita à multa prevista no contrato, mas essa multa é reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido — quem cumpriu 20 dos 30 meses não deve a multa integral. Há hipóteses de dispensa, como a transferência pelo empregador, privado ou público, para prestar serviços em outra localidade — desde que o locador seja notificado por escrito, com no mínimo 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

6. Se o imóvel for vendido durante a locação

O comprador pode denunciar o contrato, concedendo 90 dias para a desocupação — salvo se a locação for por prazo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel (art. 8º). Os três requisitos são cumulativos, e é a averbação que quase ninguém faz.

Você também tem direito de preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros, devendo ser notificado de todas as condições do negócio (art. 27). O prazo para aceitar é de 30 dias (art. 28). Preterido esse direito, é possível reclamar perdas e danos ou, depositando o preço, haver o imóvel para si em até seis meses do registro — mas isso exige que o contrato estivesse averbado na matrícula ao menos 30 dias antes da venda (art. 33).

7. Se receber uma ação de despejo

Não ignore e não espere. A lei assegura ao locatário a purgação da mora — pagar o devido com os acréscimos, dentro do prazo e das condições legais, evitando o despejo. O prazo é de 15 dias contados da citação, e o depósito abrange aluguéis e acessórios vencidos até a efetivação, multas contratuais exigíveis, juros de mora, custas e honorários do advogado do locador (art. 62, II).

Há um limite que surpreende muita gente: não se admite a purgação se o locatário já tiver usado essa faculdade nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação (art. 62, parágrafo único). Quem já emendou a mora recentemente não terá a segunda chance.

Perder esse prazo por desinformação é a causa mais comum de despejo consumado em caso que tinha solução. Procurar orientação na semana da citação muda o desfecho com frequência.

8. Na devolução

• Faça vistoria de saída, comparando com a de entrada, e exija o laudo assinado;
• Fotografe o imóvel no dia da entrega das chaves;
• Peça o termo de entrega de chaves — é ele que encerra a responsabilidade pelos aluguéis;
• Quite e comprove água, luz, gás e condomínio até a data da entrega;
• Cobre a devolução da caução corrigida, se houver.

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Veja também: locação de imóveis e o guia do locador.