Despejo por falta de pagamento: o procedimento e a purgação da mora

O despejo por falta de pagamento é a ação mais comum da Lei do Inquilinato, e também a que corre mais rápido. Boa parte das derrotas de cada lado não vem do mérito: vem de um prazo de quinze dias que começa a correr na citação e que muita gente só percebe depois de vencido.

Quando a ação cabe

A Lei nº 8.245/1991 estabelece, no art. 5º, que a ação do locador para reaver o imóvel é sempre a de despejo — qualquer que seja o fundamento. Entre as hipóteses de desfazimento da locação, o art. 9º, III, traz a falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Se o contrato for omisso quanto ao vencimento, o aluguel é devido até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no próprio imóvel locado (art. 23, I). Há uma inversão importante: quando a locação não está garantida por nenhuma das modalidades do art. 37, o locador pode exigir o pagamento até o sexto dia útil do mês vincendo — adiantado (art. 42).

A ação não se limita ao aluguel. Desde a reforma promovida pela Lei nº 12.112/2009, o art. 62 alcança também o despejo fundado em falta de pagamento de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis ou somente de quaisquer dos acessórios da locação — condomínio e IPTU, quando contratualmente transferidos, entre eles.

O que vem antes da ação

A Lei 8.245/1991 não condiciona o despejo por falta de pagamento a notificação prévia. O vencimento tem data certa, e o inadimplemento se configura por si.

Isso não torna a notificação inútil. Uma cobrança escrita com demonstrativo do débito costuma resolver o caso sem processo e, não raro, revela que havia controvérsia sobre o valor — hipótese em que o caminho do inquilino é a consignação em pagamento, não o silêncio.

A inicial e o fiador

O art. 62, I, permite ao locador cumular o pedido de rescisão com o de cobrança dos aluguéis e acessórios. Nessa hipótese, a lei determina que se cite o locatário para responder ao pedido de rescisão, e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. A inicial deve vir acompanhada de cálculo discriminado do débito.

A citação do fiador tem efeito duplo: o locador executa a dívida contra quem garantiu, e o fiador — que antes só descobria o processo no fim — passa a poder agir dentro dele. Sobre até onde vai essa responsabilidade, veja o guia do locador.

Quanto ao rito, as ações da Lei do Inquilinato tramitam durante as férias forenses, correm no foro do lugar do imóvel salvo eleição contratual, têm valor da causa correspondente a doze meses de aluguel e, ponto decisivo, seus recursos têm efeito apenas devolutivo — não suspendem o despejo (art. 58).

A liminar de quinze dias

O art. 59, § 1º, autoriza o juiz a conceder liminar de desocupação em quinze dias, sem ouvir a outra parte, mediante caução equivalente a três meses de aluguel, em nove hipóteses. A nona delas, incluída em 2009, é a que interessa aqui: a falta de pagamento quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias do art. 37 — por não ter sido contratada, ou por extinção ou pedido de exoneração dela (art. 59, § 1º, IX).

É a consequência mais severa de alugar sem garantia. O inquilino tem, porém, saída expressa: pelo § 3º do mesmo artigo, ele evita a rescisão e derruba a liminar se, dentro desses quinze dias e independentemente de cálculo, depositar judicialmente a totalidade do devido, na forma do art. 62, II.

A purgação da mora

É o instituto central da ação, e o mais mal compreendido. O art. 62, II, permite ao locatário e ao fiador evitar a rescisão da locação pagando o débito atualizado no prazo de quinze dias contados da citação, mediante depósito judicial e independentemente de cálculo. O depósito precisa ser integral, e a lei diz o que ele inclui:

• os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a efetivação do depósito;
• as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
• os juros de mora;
• as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.

Três observações que mudam resultados:

• O prazo corre da citação, não da contestação. Quem espera o prazo de defesa para decidir se vai pagar normalmente perde a chance.
• O fiador pode purgar sozinho. Ele não depende da iniciativa do inquilino para salvar a locação — e, com ela, o próprio patrimônio.
• Pagar só o aluguel não purga. Faltando multas, juros, custas ou os dez por cento de honorários, o depósito é parcial.

Se o locador alegar que a oferta não foi integral, justificando a diferença, o locatário tem dez dias para complementar (art. 62, III). Não complementado o depósito, o pedido de rescisão prossegue pela diferença, podendo o locador levantar o que já foi depositado (IV). E os aluguéis que forem vencendo até a sentença devem ser depositados nos respectivos vencimentos (V).

O limite de 24 meses

É uma regra de uma linha, mas é a que separa o atraso eventual do inadimplemento crônico.

Sentença e desocupação

Julgada procedente a ação, o juiz determina a expedição do mandado de despejo, com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária (art. 63). O prazo cai para quinze dias se tiverem decorrido mais de quatro meses entre a citação e a sentença de primeira instância, ou se o despejo tiver sido decretado com fundamento no art. 9º — o que abrange justamente a falta de pagamento (§ 1º).

Como os recursos não suspendem o despejo, o locador pode executá-lo provisoriamente. Em regra isso depende de caução de seis a doze meses de aluguel atualizado — mas o art. 64 dispensa a caução nas ações fundadas no art. 9º. Reformada a sentença, a caução reverte ao réu como indenização mínima.

Findo o prazo, o despejo se efetiva, se necessário com emprego de força e arrombamento, e os móveis vão à guarda de depositário se o despejado não os retirar (art. 65). Há uma regra de humanidade pouco citada: o despejo não pode ser executado até o trigésimo dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer pessoa que habite o imóvel — e descumpri-la é crime (arts. 65, § 2º, e 44, IV). Se o imóvel for abandonado depois de ajuizada a ação, o locador pode imitir-se na posse (art. 66).

Havendo cumulação dos pedidos de rescisão e cobrança, e acolhidos ambos, a execução da cobrança pode começar antes da desocupação (art. 62, VI).

O que se discute na defesa

A defesa raramente nega o atraso. O que se discute é o valor:

• Encargos indevidos no cálculo. Despesa extraordinária de condomínio é do locador (art. 22, X) e não compõe o débito do inquilino. O mesmo vale para IPTU sem cláusula expressa de transferência (art. 22, VIII).
• Cobrança sem comprovação. O locatário pode exigir, a qualquer tempo, a comprovação da previsão orçamentária e do rateio mensal das despesas ordinárias (art. 23, § 2º).
• Mora do próprio locador. Recusa em receber, ou em fornecer recibo discriminado (art. 22, VI), abre ao inquilino a via da consignação do art. 67.
• Purgação já efetuada. Depositado o integral no prazo, a rescisão não se decreta.

Dá-se ciência do pedido aos sublocatários, que podem intervir como assistentes (art. 59, § 2º).

Erros que custam caro

• Deixar passar os quinze dias da citação achando que o prazo é o da defesa. É o erro mais caro desta ação, e não tem remédio.
• Depositar valor “de negociação”. Depósito parcial não purga a mora e permite ao locador levantar o dinheiro e seguir com a rescisão.
• Ignorar a citação do fiador. Quem garantiu precisa saber que pode purgar — e que, se não o fizer, responderá pela dívida inteira.
• Apresentar cálculo sem discriminação. A lei exige demonstrativo na inicial, e cálculo inflado por encargo indevido vira defesa pronta.

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